Sur un marché de la transaction en recul de 10 %, en ce qui concerne le nombre d’opérations en 2024, un net infléchissement des prix est noté sur la plupart des fonds cédés. Mais pas suffisamment pour prendre en compte l’érosion de la rentabilité des officines, relève Interfimo dans son étude 2025*. La prudence s’impose donc sur un marché où les officines de grande taille séduisent de plus en plus les acquéreurs.
Les transactionnaires et les financeurs ont enregistré une baisse de 10 % des mutations d’officines au cours de l’année 2024. La faute, comme l’analyse Interfimo à l’origine de ces statistiques, à un contexte politique et économique incertain et à une baisse de la rentabilité des officines, secouée par la hausse des charges de personnels, des frais généraux et par une inflation résiduelle. Mais aussi, conséquence mécanique résultant du rétrécissement d’un marché qui perd plus de 200 officines par an.
Pourtant, constat qui pourrait paraître contre intuitif, bien qu’ils soient moins nombreux, les fonds cédés perdent aussi en valeur. À l’exception des pharmacies d’un chiffre d’affaires supérieur à 3 millions d’euros dont le prix de vente moyen reste étale à 3,72 millions d’euros, toutes les autres voient leur prix baisser. Les plus durement touchées sont les officines d’un chiffre d’affaires de 1,2 à 2 millions d’euros. Elles se cèdent désormais à 1,13 million d’euros, soit 8 % de moins qu’en 2023. Quant à leurs homologues enregistrant un chiffre d’affaires entre 2 et 3 millions d’euros, elles voient leur prix de vente baisse de 7 %, à 1,95 million d’euros. Signe alertant, le prix moyen de vente des petites officines (chiffre d’affaires inférieur à 1,2 million d’euros) est historiquement bas. Elles se sont cédées en moyenne à 54 % de leur chiffre d’affaires, contre 59 % en 2023. En Île-de-France, le prix moyen a même atteint 44 % du chiffre d’affaires ! « Le fossé se creuse entre petites et grandes pharmacies. Le marché s’oriente vers de pharmacie de taille importante au détriment des plus petites. » Plus que jamais la taille et la rentabilité s’imposent comme les critères de valorisation. Ce que confirme Olivier Mercier, président du directoire d’Interfimo, « les enjeux de rentabilité sont d’autant plus forts que la transformation du secteur s’accélère. »
Or, souligne l’étude d’Interfimo, « le marché n’intègre pas suffisamment la baisse de la rentabilité dans ses prix de vente. La baisse des prix de vente n’a pas été aussi forte que celle subie par l’excédent brut d’exploitation (EBE). » Ainsi, la valorisation d’une officine en multiple de l’EBE remonte à 7,2 fois l’EBE, contre 6,4 en 2023, pour les pharmacies d’un chiffre d’affaires supérieur à 1,2 million d’euros, les officines dont le chiffre d’affaires est supérieur à 3 millions d’euros se cédant en moyenne à 8,1 fois leur EBE. « L’attractivité de ces pharmacies a permis de maintenir leur prix de vente en euros, en dépit d’une baisse de la rentabilité », relève Interfimo. Il n’en reste pas moins que la baisse générale de la rentabilité suscite une frilosité plus importante de la part des organismes prêteurs qui peuvent, note l’étude, « exiger des niveaux d’apports plus conséquents ». Un message qui ne devrait pas laisser indifférents les acteurs du marché officinal interpellés, aujourd’hui, par la financiarisation du secteur.
* Prix de cession des pharmacies en 2024 – Étude 2025, soit l’analyse de 887 transactions de fonds d’officines et de titres de participation en 2024
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